Conseils Le marché de l’investisseur Une assurance habitation Prévoyance Une réserve d’argent   L’ensemble des investisseurs disposant de revenus fonciers et situés dans les tranches médianes d’imposition. Logements neufs, réhabilités, SCPI Possibilité d’amortir le coût de l’investissement dès lors qu’il s’agit d’un investissement locatif à usage d’habitation principale. Peu importe la qualité des locataires dès lors que leurs ressources n’excèdent pas un certain plafond. Logements soumis au dispositif Robien/Borloo Possibilité d’amortir le coût de l’investissement et de bénéficier d’une déduction à taux majoré si l’investissement est réalisé en faveur des personnes défavorisées. Logements anciens C’est le dispositif Besson ancien qui s’applique. Il permet aux propriétaires de logements anciens conventionnés de bénéficier d’un taux de déduction forfaitaire majoré. Le plafond de loyer est augmenté et le zonage est simplifié depuis 2003. Loi du 2 juillet 2003 (loi n° 2003-590) S’adresse essentiellement aux investisseurs fortement fiscalisés, situés au moins dans les tranches supérieures à 40% et disposant de revenus fonciers. Les opérations de restauration immobilière effectuée dans le cadre de la loi Malraux sont assorties d’un régime fiscal spécifique. Référence au Code général des impôts Article 31 1°-b ter et article 156-I-3°. Un montage qui intéresse en priorité les investisseurs très fortement imposés, se situant dans les deux dernières tranches d’imposition, et disposant de bonnes assises financières. Le ticket d’entrée est élevé, de l’ordre de 400 000 € puisqu’il nécessite l’acquisition de plusieurs logements. Sont considérées comme des loueurs en meublé professionnels les personnes qui louent de manière habituelle des locaux d’habitation meublés. Elles sont à ce titre imposées aux Bic. Référence au Code général des impôts Article 151 septies, 39 C et 31 de l’annexe II. Les contribuables qui mettent en location meublée un ou plusieurs logements mais sans être considérés comme étant professionnels. C’est un bon tremplin vers le statut du loueur en meublé professionnel, plus attractif sur le plan fiscal. Dès lors qu’il ne tire pas 23 000 € de recettes annuelles, ou 50% de ses revenus de la location en meublé et qu’il n’est pas inscrit au RCS à ce titre, l’investisseur est considéré comme loueur en meublé non professionnel. Article 58 de la loi 65-997 du 29 novembre 1965 Loi Borloo pour la cohésion sociale (loi n° 2005-32 du 18 janvier 2005) Tout contribuable situé dans les tranches médianes d’imposition qui souhaite bénéficier à la fois d’un dispositif de défiscalisation et de périodes de loisirs. L’acquisition d’un appartement situé en résidence de tourisme classée, appartenant à une zone de revitalisation rurale ou situé dans certaines zones rurales bénéficiant de l’objectif n° 2 européen, est assortie d’une réduction d’impôt. Cette réduction d’impôt n’est pas incompatible avec le droit de jouissance accordé aux propriétaires. Référence au Code générale des Impôts Article 199 decies E à G. Les investisseurs ayant des revenus fonciers et qui souhaitent rénover leur patrimoine en bénéficiant d’allégements fiscaux. Depuis 1993, les propriétaires bailleurs qui entreprennent des travaux de rénovation peuvent imputer les déficits occasionnés par ces dépenses sur leurs revenus globaux. Référence au Code générale des Impôts Article 156-1-3°. La loi Paul a cédé la place à la loi Girardin depuis le 21 juillet 2003. Pour le logement, à recommander à tous types d’investisseurs dès lors qu’ils se situent au moins dans les tranches médianes d’imposition. Pour les autres types de défiscalisation, à conseiller exclusivement aux investisseurs surfiscalisés, situés dans les tranches maximales d’imposition. Un dispositif fiscal de faveur est mis en place dans le cadre d’une loi programme pour l’outre-mer. Il reprend en substance les dispositions mises en place par la loi Paul tout en simplifiant et en assouplissant de nombreuses mesures. La durée de validité de ce nouveau régime est portée à quinze ans, soit jusqu’au 31 décembre 2017. Référence au Code générale des Impôts Article 217 undecies et 217 duodecies Article 199 undecies B (investissements pour les entreprises soumises à l’IR) Article 199 undecies A (investissements pour les particuliers) Loi du 21 juillet 2003 Loi de finances rectificative pour 2004 Loi du 23 février 2005 relative au développement des territoires ruraux (loi n° 2005-157) Ce type d’investissement intéresse essentiellement les investisseurs fortement imposés, situés dans les tranches marginales d’imposition d’au moins 42,62% ou soumis à l’ISF. Il intéresse aussi les investisseurs ayant un objectif successoral. La rénovation d’un monument historique engendre des déficits imputables sur le revenu global (y compris les intérêts d’emprunt). Référence au Code générale des Impôts La simplification du barème : Le barème est de quatre tranches. Le taux marginal d’imposition le plus important est réduit à 40%. L’abattement de 14% ou 6% sur les revenus fonciers disparaît. L’abattement de 20% sur les salaires est réintégré dans le barème. Le bouclier fiscal : Le montant des impôts directs nationaux (impôts sur le revenu et ISF) et locaux ne pourra pas dépasser 60% des revenus. Donation : Le rappel fiscal des donations antérieures est désormais limité aux donations consenties depuis moins de 6 ans au lieu de 10 ans. PEL : Les Plans d’Epargne Logement (PEL) de plus de 12 ans verront leurs intérêts soumis à l’impôt sur le revenu ou, sur option, au prélèvement libératoire forfaitaire de 16%. De plus, les cotisations sociales sur les PEL de plus de 10 ans sont prélevées immédiatement. Plus-values mobilières : Pour les actions dont l’acquisition a été déclarée à compter du 01/01/2006, les gains nets réalisés lors de la cession d’actions détenus au nominatif, seront imposables à l’impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 16% après application d’un abattement d’un tiers par année de détention à compter de la 6ème année. Ainsi, les plus values seraient exonérées d’impôt après 8 années de détention. Augmentez la part d’assurance vie dans votre patrimoine. L’assurance-vie constitue un cadre juridique et fiscal unique pour faire fructifier une épargne. Elle permet de récupérer votre épargne en franchise partielle ou totale d’impôt au bout de huit ans de préparer votre retraite et d’optimiser la succession. De plus c’est un excellent cadre pour gérer votre portefeuille boursier à travers des OPCVM, sans être taxé au titre des plus-values. Passez à « l’action » ! Profitez de l’amendement Fourgous qui permet désormais de transformer votre contrat d’assurance vie monosupport en multisupport, sans en perdre l’antériorité fiscale. Possible uniquement auprès du même assureur, ce basculement suppose une démarche volontaire de l’assuré. La transformation devra donner lieu au placement d’au moins 20% des capitaux en unités de compte actions. Le rôle de Banque Patrimoine & Immobilier : guider nos clients Le contrat d’assurance vie multisupport est l’un des meilleurs outils de gestion patrimoniale du marché, à condition toutefois de réfléchir à votre allocation d’actifs en fonction de la structure globale de votre patrimoine, de votre aversion au risque et surtout de la durée d’immobilisation. Afin de sécuriser la démarche, Banque Patrimoine & Immobilier propose un bilan patrimonial et des options de gestion. Nos contrats bénéficient d’un système de rééquilibrage automatique (l’allocation d’actifs reste constante, quelle que soit l’évolution des marchés), de lissage de l’investissement (l’assuré entre progressivement sur le marché en fractionnant ses versements). Parallèlement, une garantie décès assure aux héritiers la préservation du capital transmis contre les mouvements erratiques des marchés. Investissez dans l’immobilier mais restez très attentif à la qualité de l’emplacement. Un marché qui se cherche Les professionnels de l’immobilier notent une régression des ventes et un ralentissement de la progression des prix. Rien d’alarmant, mais une nette tendance au ralentissement des ventes des biens utilisés à titre d’habitation principale. Dans l’ancien, le stock se reconstitue. Pas de chiffres aussi précis que dans le neuf mais quelques signes peuvent interpeller, comme une diminution de la fluidité du marché du fait de l’allongement de la durée des transactions. Faut-il s’endetter pour financer son investissement locatif ? Tout d’abord, la disparition de l’abattement forfaitaire renforce l’avantage lié au financement à crédit de tout investissement locatif. En effet, seules les charges réelles et les intérêts d’emprunt restent déductibles. Le futur dispositif Borloo, un investissement plus social ? Destiné à satisfaire la demande locative des actifs à revenus moyens, cet investissement locatif intermédiaire s’accompagne de plafonds de ressources et de loyers. Fiscalement, le projet prévoit une déduction de 30% sur les revenus fonciers pour compenser l’aspect social de l’investissement. Des avantages amoindris pour le dispositif Robien. Outre la suppression de l’abattement de 6% sur les revenus fonciers, trois grandes modifications devraient être adoptées : la durée de l’amortissement qui passerait de quinze à neuf ans, le rythme d’amortissement et la révision à la baisse du plafond appliqué en zone C, c’est-à-dire dans les villes moyennes. Le Malraux et les Monuments Historiques, préservés ! Le régime conserve le même attrait patrimonial et fiscal. Le statut de loueur en Meublé, un statut à promouvoir ! Les principales incidences des mesures touchent les contrats de location meublée. Tous les baux pour la résidence principale du locataire ont une durée minimale d’un an et le propriétaire devra motiver sa décision de congé. Cependant le régime fiscal reste avantageux, et depuis l’ordonnance du 8 juin 2005, il est plus facile de transformer une location nue en meublée... et donc de devenir loueur en meublé professionnel sans passer par les traditionnelles résidences de services... des opportunités à saisir ! Préparez la transmission de votre patrimoine. Depuis plusieurs années, l’environnement patrimonial a subi beaucoup de retouches favorables à la transmission du patrimoine. Mais le mouvement s’est considérablement accéléré en 2005. Un observateur attentif de notre système juridique pourra noter que celui-ci est en train d’anticiper le fameux papy boom. Il suffit pour s’en convaincre, de rappeler les réformes répétées de la fiscalité du patrimoine : Transmissions d’entreprises (loi Dutreil 1 et 2), Impôt de solidarité sur la fortune (ISF), Réforme des droits du conjoint survivant, des donations aux petits-enfants, Réforme de la taxation des plus-values immobilières.

Banque Patrimoine & Immobilier intervient dans le financement immobilier proposant des solutions sur-mesure concernant l'investissement locatif, la mobilisation de patrimoine ou le montage et l'optimisation fiscale.