Régime Micro-Foncier
Il concerne tout bailleur qui déclare 15 000 € maximum de revenus fonciers bruts par an. Le bailleur bénéficie d’une déduction forfaitaire qui s’élève à 30 %. L’administration fiscale se charge d’appliquer cet abattement sur la déclaration de revenus (formulaire de base n°2042). Sont exclus de ce régime les bailleurs qui ont investi dans des régimes de type Scellier, Robien, Borloo…etc.

Régime Réel
Il concerne tout investisseur déclarant plus de 15 000 € de loyers bruts par an (ou étant éligible au Régime du Micro-Foncier mais préférant opter pour le Réel).

• Les charges réelles sont déductibles des loyers: travaux d’entretien et de réparation, travaux d’amélioration, frais de gestion et d’administration du bien.
  
• Les intérêts d’emprunt, les impôts fonciers, les provisions sur charges de copropriété sont également à retrancher du revenu foncier.

• En particulier la déduction forfaitaire de droit commun de 14% qui s’appliquait au régime réel.

• Besson ancien : 26 %
  
• Borloo neuf : 30 %
  
• Micro foncier : 30 %

• Achat ou construction d’un logement neuf, réhabilité ou en l’état futur d’achèvement.
  
• Acquisition d’un local transformé en logement.

• Louer le bien nu pendant 9 ans à un locataire (autre qu’un membre du foyer fiscal) qui en fait sa résidence principale ; pour le Scellier Intermédiaire, le locataire, en sus de ne pas être membre du foyer fiscal du bailleur, ne doit être ni un ascendant, ni un descendant de ce dernier.
• Respecter les plafonds de loyers selon la zone géographique dont dépend le logement.
• Le logement doit être loué dans les 12 mois qui suivent son achèvement.
• Un seul investissement par an, plafonné à 300 000 €, est accordé.

• dans un secteur sauvegardé ou,
  
• dans une zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager (ZPPAUP).

• d’une déclaration d’utilité publique (DUP) ou d’une autorisation spéciale de travaux (AST) ;
• d’une constitution d’Association Foncière Urbaine Libre (AFUL) ;
• d’une autorisation de l’architecte des bâtiments de France.

• 30 % de la totalité des dépenses pour un bien situé en zone de protection du patrimoine architectural et paysager (ZPPAUP)
  
• 40 % de la totalité des dépenses pour un bien situé en secteur sauvegardé.

• Immeuble procurant des recettes et non occupé par son propriétaire :
  Les charges foncières afférentes à l’immeuble peuvent être imputées dans leur totalité sur les revenus fonciers.
  En cas de déficit, celui-ci vient s’imputer sur le revenu global, sans limitation de montant, ni restriction quant aux intérêts d’emprunt.
  
• Immeuble ne procurant aucune recette imposable (ouvert gratuitement au public ou non ouvert dont le propriétaire se réserve la jouissance) :
  Si l’immeuble est ouvert à la visite, les charges foncières afférentes à l’immeuble sont admises, dans leur totalité, en déduction du revenu global. A défaut, les charges sont déductibles pour moitié seulement.
  
• Immeuble procurant des recettes imposables et occupé par son propriétaire (loué partiellement ou dont certaines pièces sont ouvertes à la visite payante) :
  Les charges foncières se rapportant à la partie de l’immeuble dont le propriétaire se réserve la jouissance, sont imputables sur le revenu global. Les autres charges sont prises en compte pour la détermination du revenu foncier. En cas de déficit, celui est imputable sans limitation sur le revenu global.

• Un seul investissement est autorisé chaque année, plafonné à 300 000 €.
  
• La réduction est étalée sur 9 ans avec possibilité de report sur 6 ans lorsque l’investisseur ne paie pas suffisamment d’impôt pour absorber la réduction.
  
• Les souscripteurs de parts de SCPI bénéficient également du dispositif.

• L’investisseur achète le bien pour un prix représentant 50 à 60 % de sa valeur en pleine propriété;
  
  
• Au terme de l’usufruit temporaire, il devient plein propriétaire du bien sans autre formalité.

• L’investisseur nu-propriétaire peut déduire les intérêts d’emprunt et les gros travaux de ses autres revenus fonciers ; de plus s’il ne perçoit pas de loyer, il incombe à l’usufruitier de payer les charges d’entretien du logement et la taxe foncière.
  
  
• Il est exonéré d’impôt sur la fortune (ISF) car l’administration fiscale considère que le bien entre dans le patrimoine de l’usufruitier pour sa valeur en pleine propriété.
  
  
• Le nu propriétaire est exonéré de plus-value en cas de revente si l’usufruit est consenti pour une durée minimale de 15 ans.

Cet investissement doit être appréhendé avec prudence notamment sur deux points :

1) l’implantation de la résidence doit se situer sur un marché où :
- une forte demande touristique est avérée
- les infrastructures touristiques existent
- la prestation hôtelière de la résidence correspond aux nouvelles attentes du marché (surface importante, SPA, activités…)

2) le gestionnaire doit présenter toutes les garanties de fiabilité financière afin d’assumer l’engagement de loyer vis-à-vis du bailleur et sur une longue période (les baux sont au minimum de 9 ans).

• Zones de revitalisation rurale (ZRR) ;
  
• Zones rurales ;
  
• Communes situées dans le périmètre d’intervention d’un établissement public chargé de l’aménagement d’une agglomération nouvelle.

• Remboursement de la TVA.
  
• Crédit d’impôt égal à 25 % du prix d’acquisition HT, dans la limite d’un plafond de 50 000 € pour un célibataire et de 100 000 € pour un couple marié. Ce qui équivaut à une réduction de 12 500 € dans le premier cas et de 25 000 € dans le second, étalée sur 6 ans.

- Loueur en meublé professionnel (LMP)
Depuis 2009, l’investisseur doit tirer de son activité de loueur au moins 23 000 € de recettes par an et tirer de cette activité des recettes excédant le total de ses autres revenus professionnels. Auparavant, les deux conditions ne se cumulaient pas.

- Loueur en meublé non professionnel (LMNP)
Les investisseurs ne répondant pas aux conditions du loueur en meublé professionnel (LMP).

- Régime LMNP :
Depuis 2009, les déficits constatés pour une activité de location meublée ne sont imputables que sur les bénéfices de même nature (location meublée non professionnelle) et le délai d’imputation du déficit est porté à 10 ans.

- Régime LMP :
L’investisseur peut imputer ses déficits sur son revenu global de l’année ou des 10 années suivantes. Il est en outre exonéré de plus-value s’il exerce son activité depuis au moins 5 ans et si ses recettes n’excèdent pas 250.000 €. Entre 250 000 € et 350 000 €, une exonération partielle peut avoir lieu. L’investissement étant considéré comme professionnel, il n’entre pas dans le champ de l’ISF.
Depuis 2009, le régime de loueur en meublé professionnel a vu ses conditions se durcir et peu d’investisseurs peuvent maintenant accéder à ce statut.

1) Choix de l’implantation de la résidence : elle doit se situer sur un marché comportant :
- un besoin avéré de services spécialisés : tourisme, étudiants, ehpad… avec des infrastructures existantes ;
- une prestation hôtelière de la résidence appropriée aux attentes du marché (surface importante, SPA, activités…).

2) Choix du gestionnaire : :
- il doit présenter toutes les garanties de fiabilité financière afin d’assumer l’engagement de loyer vis-à-vis du bailleur et sur une longue période, les baux étant souvent conclus sur 11 ans ;
- il doit être un professionnel reconnu.

- livré neuf (ou rénové sous conditions) et,
- équipé (cuisine, mobilier, literie...) et,
- proposer au moins 3 des 4 services para-hôteliers : petit-déjeuner, nettoyage du logement, fourniture du linge de maison, réception de la clientèle.