Banque Patrimoine et Immobilier

Tout propriétaire d’un bien immobilier loué vide (maison, appartement, garage, parking, terrain...) produisant des revenus directs ou indirects (SCI, SCPI, OPCI,...), est imposable au titre des revenus fonciers.

Il concerne tout bailleur qui déclare 15 000 € maximum de revenus fonciers bruts par an. Le bailleur bénéficie d’une déduction forfaitaire qui s’élève à 30 %. L’administration fiscale se charge d’appliquer cet abattement sur la déclaration de revenus (formulaire de base n°2042). Sont exclus de ce régime les bailleurs qui ont investi dans des régimes de type Scellier, Robien, Borloo…etc.

  Régime Réel
Il concerne tout investisseur déclarant plus de 15 000 € de loyers bruts par an (ou étant éligible au Régime du Micro-Foncier mais préférant opter pour le Réel).
• Les charges réelles sont déductibles des loyers: travaux d’entretien et de réparation, travaux d’amélioration, frais de gestion et d’administration du bien.
• Les intérêts d’emprunt, les impôts fonciers, les provisions sur charges de copropriété sont également à retrancher du revenu foncier.

DEDUCTION FORFAITAIRE
 
Certaines déductions forfaitaires ont été supprimées.
• En particulier la déduction forfaitaire de droit commun de 14% qui s’appliquait au régime réel.

Déductions forfaitaires maintenues :
• Besson ancien : 26 %
• Borloo neuf : 30 %
• Micro foncier : 30 %

POUR QUELS INVESTISSEURS

L’investisseur se doit d’avoir un montant d’impôt sur 9 ans au moins égal à la réduction d’impôt générée par le dispositif, et une trésorerie significative pour faire face aux aléas de la location. Généralement, l’investisseur est propriétaire de sa résidence principale. L’investisseur doit apporter un soin particulier à la sélection de l’investissement immobilier ; plus particulièrement le bien doit être situé dans une ville « prospère » dotée d’une forte demande locative.

LOGEMENTS CONCERNES

• Achat ou construction d’un logement neuf, réhabilité ou en l’état futur d’achèvement.
• Acquisition d’un local transformé en logement

LES OBLIGATIONS DU BAILLEUR

• Louer le bien nu pendant 9 ans à un locataire (autre qu’un membre du foyer fiscal) qui en fait sa résidence principale ; pour le Scellier Intermédiaire, le locataire, en sus de ne pas être membre du foyer fiscal du bailleur, ne doit être ni un ascendant, ni un descendant de ce dernier.
• Respecter les plafonds de loyers selon la zone géographique dont dépend le logement.
• Le logement doit être loué dans les 12 mois qui suivent son achèvement.
• Un seul investissement par an, plafonné à 300 000 €, est accordé.

la liste des communes de chaque zone peut être consultée sur le site : www.equipement.gouv.fr

AVANTAGE FISCAL

AVANTAGE FISCAUX SUPPLEMENTAIRES POUR LE SECTEUR INTERMEDIAIRE

En acceptant dès le départ l’engagement de louer le logement en respectant des plafonds de loyers et de ressources des locataires, le bailleur bénéficie d’un abattement de 30% sur les loyers.
Le bailleur bénéficiera en sus d’une réduction d’impôt supplémentaire de 1,33% par an, au-delà des 9 premières années, pendant 3 ou 6 ans maximum.
Si le bailleur opte pour le Scellier Intermédiaire, la location sera alors portée à une durée de 12 ou de 15 ans.

POUR QUELS INVESTISSEURS

Ce dispositif s’adresse essentiellement aux investisseurs fiscalisés dans les tranches à 30% et à 41%. L’investisseur se doit d’avoir un montant d’impôt sur 9 ans au moins égal à la réduction d’impôt générée par le dispositif et une trésorerie significative pour faire face aux aléas de la location et aux augmentations éventuelles du budget travaux. L’investissement Malraux est un investissement de diversification patrimoniale.

LOGEMENTS CONCERNES

Le logement doit se situer dans un immeuble ancien inscrit :
• dans un secteur sauvegardé ou,
• dans une zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager (ZPPAUP).

LES OBLIGATIONS DE L’INVESTISSEUR
Les travaux doivent viser la restauration complète d’un immeuble d’habitation, sans en modifier le volume habitable et dans le cadre d'un contrat de Vente d'Immeuble à Rénover (VIR).

AVANTAGE FISCAL

Depuis le 1er janvier 2009, l’avantage fiscal du régime Malraux a pris la forme d’une réduction d’impôt. Celle-ci est égale à :
• 22 % de la totalité des dépenses pour un bien situé en zone de protection du patrimoine architectural et paysager (ZPPAUP)
• 30 % de la totalité des dépenses pour un bien situé en secteur sauvegardé.

Les dépenses concernées sont relatives à des travaux d’entretien et de restauration du bien. Elles doivent avoir été effectivement supportées par l’investisseur, jusqu’au 31/12 de la 3ème année civile à compter de la date de délivrance du permis de construire (PC). Ces dépenses sont plafonnées à 100.000 € par an (toutes opérations Malraux confondues).
La partie de déficit provenant des intérêts d’emprunt est imputable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

POUR QUELS INVESTISSEURS
Ce dispositif s’adresse essentiellement aux investisseurs fiscalisés dans les tranches à 30% et à 41%. L’investisseur se doit d’avoir une trésorerie significative pour faire face aux aléas de la location et aux augmentations éventuelles du budget travaux. L’investissement Monuments Historiques est un investissement de diversification patrimoniale.

LOGEMENTS CONCERNES
Les édifices classés Monuments historiques ou inscrits à l’inventaire supplémentaire des Monuments Historiques, bénéficiant d’un label délivré par la Fondation du Patrimoine ou d’un agrément fiscal.
Ces édifices doivent faire l’objet de travaux.

AVANTAGE FISCAL
Tout dépend si l’immeuble procure ou non des recettes et s’il est occupé ou non par son propriétaire.
• Immeuble procurant des recettes et non occupé par son propriétaire :
Les charges foncières afférentes à l’immeuble peuvent être imputées dans leur totalité sur les revenus fonciers.
En cas de déficit, celui-ci vient s’imputer sur le revenu global, sans limitation de montant, ni restriction quant aux intérêts d’emprunt.
• Immeuble ne procurant aucune recette imposable (ouvert gratuitement au public ou non ouvert dont le propriétaire se réserve la jouissance) :
Si l’immeuble est ouvert à la visite, les charges foncières afférentes à l’immeuble sont admises, dans leur totalité, en déduction du revenu global. A défaut, les charges sont déductibles pour moitié seulement.
• Immeuble procurant des recettes imposables et occupé par son propriétaire (loué partiellement ou dont certaines pièces sont ouvertes à la visite payante) :
Les charges foncières se rapportant à la partie de l’immeuble dont le propriétaire se réserve la jouissance, sont imputables sur le revenu global. Les autres charges sont prises en compte pour la détermination du revenu foncier. En cas de déficit, celui est imputable sans limitation sur le revenu global.
Droits de succession : possibilité de bénéficier d’une exonération totale des droits de succession, quel que soit le lien de parenté (ou pas) de l’héritier. Cette exonération est toutefois subordonnée à la souscription par les héritiers d’une convention avec l’État.

POUR QUELS INVESTISSEURS
Ce dispositif qui procure une réduction d’impôt élevée est destiné à des investisseurs très avertis qui connaissent parfaitement l’implantation de l’immeuble et le marché locatif dans le département ou le territoire d’Outre-mer dans lequel ils souhaitent investir. Ils doivent être propriétaires en métropole d’un patrimoine immobilier (net de dettes) largement supérieur à l’investissement Outre-mer envisagé. L’investisseur doit également disposer d’une trésorerie significative pour faire face aux aléas de la location. L’investissement Scellier Outre-mer est un investissement de diversification patrimoniale.

LOGEMENTS CONCERNES
Ce dispositif concerne des logements loués nus et situés dans les DOM-COM, à savoir : Mayotte, Saint-Barthélemy, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon, la Nouvelle-Calédonie, la Polynésie française et les îles Wallis et Futuna.

AVANTAGE FISCAL

Ce dispositif offre des taux de réduction d’impôt plus élevés que ceux appliqués
par les autres dispositifs Scellier :



* 2014-2017 : l'investisseur conservera la possibilité d'investir dans le Scellier Outre-Mer uniquement pour le secteur intermédiaire.

Au-delà de la période locative obligatoire de 9 ans, possibilité de poursuivre la location pendant 3 années ou 6 années supplémentaires, bénéficiant ainsi d'une réduction d'impôt supplémentaire

• Un seul investissement est autorisé chaque année, plafonné à 300 000 €.
• La réduction est étalée sur 9 ans avec possibilité de report sur 6 ans lorsque l’investisseur ne paie pas suffisamment d’impôt pour absorber la réduction.
• Les souscripteurs de parts de SCPI bénéficient également du dispositif.

POUR QUELS INVESTISSEURS
Ce dispositif s’adresse essentiellement aux investisseurs bénéficiant de revenus fonciers significatifs et fiscalisés dans les tranches à 30% et à 41%. Le marché secondaire de ce type d’investissement est embryonnaire. L’investisseur devra disposer de ressources financières sur le long terme (20 ans) permettant d’attendre la fin du bail et d’assumer les mensualités d’emprunt. Il s’agit d’un investissement de diversification patrimonial.

MECANISME
Possibilité pour un investisseur d’acquérir un logement neuf ou ancien en nue propriété, l’usufruit étant vendu à un bailleur social. L’investisseur devient alors nu propriétaire. Il conserve la propriété des murs mais ne dispose plus de l’usage du bien qui est cédé à l’usufruitier. Ce dernier peut le louer et en percevoir les revenus. L’achat se fait en démembrement de propriété temporaire pour une durée de 15 à 20 ans. À terme, le nu propriétaire deviendra plein propriétaire du bien sans autre formalité.

INTERET DE L’OPERATION
• L’investisseur achète le bien pour un prix représentant 50 à 60 % de sa valeur en pleine propriété;

• Au terme de l’usufruit temporaire, il devient plein propriétaire du bien sans autre formalité.

 

AVANTAGE FISCAL
• L’investisseur nu-propriétaire peut déduire les intérêts d’emprunt et les gros travaux de ses autres revenus fonciers ; de plus s’il ne perçoit pas de loyer, il incombe à l’usufruitier de payer les charges d’entretien du logement et la taxe foncière.
• Il est exonéré d’impôt sur la fortune (ISF) car l’administration fiscale considère que le bien entre dans le patrimoine de l’usufruitier pour sa valeur en pleine propriété.

LOGEMENTS CONCERNES
Tous types de logements (neufs et anciens) meublés.
Il peut s’agir d’un logement classique, meublé par l’investisseur, ou encore d'un appartement en résidence avec services.

LES OBLIGATIONS DU BAILLEUR
Il doit avoir le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) ou celui de loueur en meublé non professionnel (LMNP).

- Loueur en meublé professionnel (LMP)
Conditions cumulatives à respecter :
• Inscription d'au moins un membre du foyer fiscal au RCS au titre de LMP.
• Depuis 2009, l’investisseur doit tirer de son activité de loueur au moins 23 000 € de recettes par an et tirer de cette activité des recettes excédant le total de ses autres revenus professionnels.
• Recettes devant excèder les autres revenus d'activité du foyer fiscal soumis à l'IR.
Dispositif ouvrant droit à la récupération de la TVA.

- Loueur en meublé non professionnel (LMNP)
Les investisseurs ne répondant pas aux conditions du loueur en meublé professionnel (LMP).

AVANTAGE FISCAL
S’agissant d’une activité commerciale, la location meublée relève des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). L’avantage fiscal est plus ou moins attractif selon le statut de l’investisseur.

- Régime LMNP :
Depuis 2009, les déficits constatés pour une activité de location meublée ne sont imputables que sur les bénéfices de même nature (location meublée non professionnelle) et le délai d’imputation du déficit est porté à 10 ans.

- Régime LMP :
L’investisseur peut imputer ses déficits sur son revenu global de l’année ou des 10 années suivantes. Il est en outre exonéré de plus-value s’il exerce son activité depuis au moins 5 ans et si ses recettes n’excèdent pas 250.000 €. Entre 250 000 € et 350 000 €, une exonération partielle peut avoir lieu. L’investissement étant considéré comme professionnel, il n’entre pas dans le champ de l’ISF.
Depuis 2009, le régime de loueur en meublé professionnel a vu ses conditions se durcir et peu d’investisseurs peuvent maintenant accéder à ce statut.

Plusieurs régimes co-existent :

LE REGIME DU MICRO-BIC
Pour en bénéficier, l’investisseur ne doit pas dépasser 32 600 € de revenus locatifs annuels HT. Le bénéfice est déterminé après application d’un abattement forfaitaire de 50 %. Aucune autre charge ne peut être déduite.
Exemple : si l’investisseur déclare 15 000 € de revenus, 7 500 € seront imposables.
Option possible pour le régime réel
L’investisseur sous le régime du micro-BIC peut décider d’opter pour le régime du réel. L’option pour ce régime est irrévocable pendant deux ans et reconduite tacitement.

LE REGIME DU REEL SIMPLIFIE
Il s’applique aux contribuables exclus du régime du micro-BIC (ou qui choisissent ce régime) ainsi qu’à ceux dont les recettes hors taxes se situent entre 76 300 € et 763 000 € pour les activités de ventes et fourniture de logement.
Ce régime permet à l’investisseur de déduire toutes les charges relatives à son bien immobilier.
Le déficit créé au titre de l’amortissement de l’immobilier et du mobilier ne peut s’imputer sur le revenu global. L’imputation ne pouvant excéder le montant des loyers, diminué des autres charges, les amortissements excédentaires sont reportables sans limite de durée.

LE REGIME DU REEL NORMAL
Il s’applique aux investisseurs dont le chiffre d’affaires hors taxes dépasse les seuils du régime réel simplifié, soit 763 000 € pour les activités de vente de logement et de prestations d’hébergement. Le bénéfice imposable est soumis aux mêmes règles que celles édictées pour le régime du réel simplifié.

POUR QUELS INVESTISSEURS

L’objectif de ce type d’investissement est de générer des revenus récurrents. Les perspectives de plus-values doivent être écartées.

L’acquisition d’un lot dans ce type de résidence doit être appréhendée avec prudence notamment sur deux points :

1) Choix de l’implantation de la résidence :

elle doit se situer sur un marché comportant :

- un besoin avéré de services spécialisés : tourisme, étudiants, ehpad… avec des infrastructures existantes ;
- une prestation hôtelière de la résidence appropriée aux attentes du marché (surface importante, SPA, activités…).

2) Choix du gestionnaire :
- il doit présenter toutes les garanties de fiabilité financière afin d’assumer l’engagement de loyer vis-à-vis du bailleur et sur une longue période, les baux étant souvent conclus sur 11 ans ;
- il doit être un professionnel reconnu.

LOGEMENTS CONCERNES

Il s’agit de logements intégrés à des résidences avec services, construites aussi bien dans des grandes villes, au bord de mer ou à la montagne.

Le logement acquis doit être :
- livré neuf (ou rénové sous conditions) et,
- équipé (cuisine, mobilier, literie...) et,
- proposer au moins 3 des 4 services para-hôteliers : petit-déjeuner, nettoyage du logement, fourniture du linge de maison, réception de la clientèle.

LES OBLIGATIONS DU BAILLEUR

Louer le logement meublé à l’exploitant de la résidence (bail commercial) qui le loue à son tour.
Le bail doit être d’une durée minimale de 9 ans.
L’investisseur perçoit les loyers souvent garantis dans le cadre du bail commercial.

AVANTAGE FISCAL

Les résidences avec services permettent à l’investisseur de récupérer la TVA appliquée aux logements neufs.
L’avantage fiscal des investissements en Scellier-Bouvard est plafonné à 300 000 € sur une ou plusieurs opérations par an.
Si l’investissement est supérieur à 300.000 €, la fraction excédentaire bénéficie du régime de loueur en meublé non professionnel (LMNP).



* Normes BBC : « bâtiments basse consommation » (thermique & énergétique)

POSSIBILITE D’OCCUPATION PERSONNELLE
En résidence de tourisme, l’investisseur peut se réserver quelques semaines d’occupation personnelle, dans la limite de 8 semaines par an.

DETENIR LE BIEN PENDANT 20 ANS
Le bénéfice du remboursement de la TVA est soumis à la détention du bien pendant au moins 20 ans.